郭建成，在阿聯(lián)酋最大開發(fā)商伊瑪爾EMAAR和沙特最大開發(fā)商達蘭卡Dar Al Arkan都擔(dān)任過副總裁的華人高管，在近10年的中東地產(chǎn)從業(yè)里面，他曾負責(zé)分管過投資收并購、拿地、市場、營銷、設(shè)計及工程管理等多個核心模塊，并主導(dǎo)參與了多個不良資產(chǎn)項目的收并購。作為在阿拉伯大型綜合性企業(yè)的華人高管，他作為牽頭人，規(guī)劃并合作落地了多個中國商業(yè)零售品牌進入中東市場，通過多個地產(chǎn)項目與中國的建筑、建材供應(yīng)鏈企業(yè)深度合作。

　　作為近五年在全球最受關(guān)注的市場之一，中東市場在高端旅游、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)，金融業(yè)等方面的快速發(fā)展舉世矚目，近日，有媒體記者對郭建成進行了采訪，分享他對中東地產(chǎn)黃金期機遇和挑戰(zhàn)的見解。

　　記者：近幾年全球都比較關(guān)注中東地產(chǎn)市場的特色發(fā)展，能不能談一下各個國家具體的情況?

　　郭建成：我們達蘭卡地產(chǎn)目前是在全球近10個國家進行地產(chǎn)開發(fā)，中東是我們的主場，也是項目最為密集、投資強度最大的地區(qū)。

　　沙特作為中東地區(qū)最大的經(jīng)濟體，目前以主權(quán)基金投資驅(qū)動在進行大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綜合體開發(fā)，比如NEOM新城和紅海開發(fā)等巨型造城項目，我們順應(yīng)這個趨勢，拓展業(yè)務(wù)以一二級聯(lián)動的土地開發(fā)和住宅地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主。沙特在2023年下半年才開放外國人持護照可以買房，這個比迪拜整整晚了21年，目前的房價還處在比較低的位置。以核心城市如利雅德和吉達的人口規(guī)劃作為參考，未來的開發(fā)體量和價格都有比較大上漲的空間，沙特地產(chǎn)市場在土地開發(fā)、二級開發(fā)、建造施工、建筑建材、裝修、地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理等方面都有很多機會，還有一個體量巨大的城市化進程和人口遷徙過程，地產(chǎn)市場有廣闊的發(fā)展空間。

　　阿聯(lián)酋的地產(chǎn)市場這幾年非?；鸨?，目前還在延續(xù)這樣的勢頭，迪拜一個城市2024年的銷售額就超過一萬億，這個數(shù)字超過了全球大多數(shù)一線城市，主要的原因是在當(dāng)下全球各地區(qū)面臨政治和經(jīng)濟多方面的問題和挑戰(zhàn)時，迪拜所一直奉行和堅持打造的開放、包容、公平、透明、資金和人口自由流動、低稅的營商環(huán)境，高度發(fā)達的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套和金融配套，以及繁華的城市界面、多元化的生活方式和文化，持續(xù)不斷的吸引全球各地的企業(yè)和投資者，進入到迪拜這個城市興業(yè)投資。人口的持續(xù)涌入，人口結(jié)構(gòu)的持續(xù)升級，是迪拜房地產(chǎn)繁榮的重要支撐。目前看這個趨勢還在持續(xù)，有一些在以前迪拜常住人口占比中比較少的國籍正在快速的進入迪拜，說明迪拜的全球知名度和國際化影響力在擴展到新的地區(qū)，這也是這個市場能夠持續(xù)有新的增量，保持穩(wěn)定發(fā)展的重要支撐。

　　另外像阿布扎比的房地產(chǎn)市場，這幾年發(fā)展也很快。尤其是核心區(qū)的像亞斯島，薩迪亞特島的發(fā)展非常迅猛。迪士尼已經(jīng)官宣要進入亞斯島，會是中東地區(qū)第一個迪士尼主題樂園，參考全球各地迪士尼主題樂園對城市旅游和地產(chǎn)的帶動作用，相信阿布扎比的地產(chǎn)將會迎來一個快速發(fā)展期。

　　另外，阿聯(lián)酋的拉斯海馬今年永利賭城應(yīng)該會完成封頂，建設(shè)進度非?？?，目前拉斯海馬的房地產(chǎn)和商業(yè)酒店的開發(fā)也是進行的如火如荼，以高端娛樂業(yè)為核心引擎，輻射整個阿拉伯世界及歐洲，跟迪拜和阿布扎比形成聯(lián)動，拉斯海馬未來的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景是非常樂觀的。

　　沙特和阿聯(lián)酋是中東最大的兩個經(jīng)濟體，也是最大的兩個地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場的共同特點是租金非常高，這是由于住房保有量相對有限，同時有國際旅游帶來的快速增長的短租市場，是目前房地產(chǎn)市場健康度的一個重要支撐，這兩個國家都在地產(chǎn)行業(yè)駛?cè)肓艘猿箜椖繛樘厣?、快速發(fā)展的快車道。

　　記者：我們常說的GCC海灣六國還有其他的四個國家，他們的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展如何?

　　郭建成：我可以重點談一下阿曼和卡塔爾。巴林和科威特我們目前還沒有進入。

　　阿曼我們目前在首都馬斯喀特開發(fā)全國最大的一個文旅綜合體，占地達到3.5平方公里，而且在海拔130米的山頂上，下面就是阿拉伯海，山海環(huán)抱，是一個環(huán)境非常優(yōu)美的山海綜合體。整個項目也包含了多種業(yè)態(tài)，包括18棟的高爾夫球場、多個五星級酒店、酒吧及俱樂部、購物中心，當(dāng)然還有高端別墅和公寓等多個業(yè)態(tài)。阿曼是阿拉伯國家中自然環(huán)境最好的一個國家，而且歷史悠久，文化傳承保存的非常好，是阿拉伯世界旅游度假的后花園，現(xiàn)在越來越多的年輕人愿意探索和居住在這個國家，也有很多退休的老年人選擇在這里安享晚年。我們這個超級文旅大盤一共有超過3000套房產(chǎn)，是在逐步分期開發(fā)，阿曼的優(yōu)點是相比于迪拜，價格還非常便宜。阿曼非常開放，獲得永居權(quán)的門檻很低，國家層面也制定了2040發(fā)展計劃，會重點發(fā)展高端旅游業(yè)，擴充外來人口。來過阿曼的人都會對這個國家的人民友好、熱情、好客有很深的印象，阿曼在文化文明上的魅力，在吸引更多的人到這邊旅游和定居，我們順應(yīng)這個需求，為他們開發(fā)和打造適合他們的房產(chǎn)項目。

　　卡塔爾這個國家非常富有，人均gdp多次達到世界第一，我們目前在卡塔爾多哈有兩個大型項目?？ㄋ柾ㄟ^2022年的世界杯完成了城市基礎(chǔ)設(shè)施的重大升級，整個城市的界面非?，F(xiàn)代化。卡塔爾的石油和天然氣儲量豐富，也有全世界最大的主權(quán)基金之一，有很強的投資能力和產(chǎn)業(yè)孵化能力，吸引了全球很多產(chǎn)業(yè)尤其是科技企業(yè)的入駐。匹配這些全球精英的居住及生活方式需求，我們在卡塔爾的項目以高端別墅和濱海公寓為主，正開發(fā)一個18棟的高爾夫球場。

　　記者：剛才您提到迪士尼主題樂園進入阿布扎比，將大力提升整個地產(chǎn)的發(fā)展速度。我們注意到您公司的項目多次跟高端品牌合作開發(fā)，比如蘭博基尼、范思哲、芬迪、阿斯頓馬丁等等。能否講一下為什么采取這樣的方式?

　　郭建成：中東地區(qū)尤其是迪拜，應(yīng)該是在全球范圍內(nèi)比較早開始跨界跟高端奢侈品牌聯(lián)名進行開發(fā)的一個地產(chǎn)市場。跟這些全球最知名的高端品牌合作的好處是顯而易見的，一方面能夠迅速提升項目的知名度，其次這些品牌都有大量的擁躉和粉絲，房產(chǎn)項目一推出就有非常好的客戶基礎(chǔ)，另外品牌聯(lián)名的項目因為其稀缺性，開發(fā)商通常有更高的開發(fā)利潤，對于客戶來說市場的流動性和租金也非常好，有更好的投資回報。

　　記者：這些聯(lián)名的高端品牌通常做哪些事?僅僅是冠名嗎?

　　郭建成：當(dāng)然不是。這些全球化的高端品牌，很多都是百年品牌，非常珍視自己的品牌價值，不會輕易給任何開發(fā)商冠名。涉及到聯(lián)名開發(fā)的合作，一方面他們會非常細致的對開發(fā)商做盡調(diào)和篩選，只跟有強大實力和優(yōu)秀品質(zhì)的開發(fā)商合作，另外所有的品牌都會參與到產(chǎn)品設(shè)計的工作，從顏色使用、材料使用、戶型，到用戶的居住體驗的全流程的設(shè)計。有些品牌如范思哲、阿瑪尼本身有家具線的業(yè)務(wù)，他們還會專門針對項目做定制家具的開發(fā)，為客戶提供家具選擇。另外一些品牌如特朗普，本身有高爾夫球場運營和五星級酒店的業(yè)務(wù)，他們會參與到球場和酒店的所有設(shè)計，并參與后續(xù)運營管理。除了與品牌聯(lián)合開發(fā)定制地產(chǎn)，我們也成立了家具業(yè)務(wù)線，目前跟賓利、杜嘉班納、范思哲、阿瑪尼、芬迪、艾莉薩博等多個世界一線品牌共同打造高端奢侈品牌聯(lián)名家具，線下旗艦店在利雅得市中心。
　　記者：中東地產(chǎn)現(xiàn)在進入了黃金期，中國企業(yè)有哪些機會?

　　郭建成：我覺得最大的機會還是在基建，這是供需兩端體量都非常大的業(yè)務(wù)。目前沙特、阿聯(lián)酋都有一些大基建的巨型項目，有很多都具備首次嘗試的創(chuàng)新性，對施工企業(yè)的要求是很高的。中國有全球水平最高、體量最大的基建企業(yè)，目前已經(jīng)在全面參與中東主要國家的基建業(yè)務(wù)，尤其是以大型的央國企為引領(lǐng)。這幾年我們看到了央國企帶動國內(nèi)民營企業(yè)出海很好的范例，國內(nèi)的民營企業(yè)從前端的設(shè)計院，到各個專業(yè)的施工分包，以及各個模塊相對應(yīng)的建筑建材，家具家電等供應(yīng)鏈企業(yè)，跟隨央國企基建龍頭的航母組團出海，取得了很好的效果。

　　在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)域，中東地區(qū)很像20年前的中國，在地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理，地產(chǎn)金融等各個方面都有很多機會。以沙特為例，目前星級酒店是嚴重短缺的，完全滿足不了快速增長的國際國內(nèi)旅客的需求，是一片投資的藍海。迪拜是一個地產(chǎn)市場比較成熟，體量比較大的市場，應(yīng)該說在各個環(huán)節(jié)都有機會，比較值得關(guān)注的是，迪拜國企迪拜控股集團剛剛發(fā)行了體量非常大的租賃房產(chǎn)Reits，這在中東地區(qū)是第一次，處于發(fā)展的起步階段，但在國內(nèi)目前還沒有這樣的租賃住宅類金融產(chǎn)品，在類似的地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)上，中國企業(yè)應(yīng)該還有很多機會。迪拜除了住宅市場，目前的辦公樓市場也是非?；鸨?，商業(yè)辦公樓地產(chǎn)的開發(fā)和更新改造，也會有很好的機會。

　　阿布扎比應(yīng)該接下來會大量發(fā)展高端旅游地產(chǎn)，跟高端旅游相關(guān)的從游樂設(shè)備到旅行社運營，以及主題場館運營業(yè)務(wù)應(yīng)該會有很好的發(fā)展前景。還有高端娛樂IP的商業(yè)化打造，阿拉伯人非常喜歡游戲，喜歡為IP買單，建立線下的大型主題樂園開發(fā)原創(chuàng)的IP體系，也是中國企業(yè)的機會，我們有很多很好的擅長做Ip企業(yè)。潮玩品牌應(yīng)該也會有很好的機會，目前有幾家中國企業(yè)進入到中東地區(qū)做商場內(nèi)的潮玩連鎖店，效果很不錯，未來有機會可以跟大型的旅游目的地進行聯(lián)合創(chuàng)作，共創(chuàng)一些爆款。

　　阿曼在養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)方面有很大的優(yōu)勢，目前國家層面已經(jīng)規(guī)劃了多個超大型的項目，也在大力導(dǎo)入很多優(yōu)質(zhì)康養(yǎng)、教育類的資源，中國在醫(yī)療康養(yǎng)和教育方面的企業(yè)可以關(guān)注這個機會。

　　記者：中東的地產(chǎn)企業(yè)和中國的同行有哪些合作機會?

　　郭建成：中國地產(chǎn)企業(yè)的體量在全世界都是最大的，我以前在迪拜伊瑪爾的時候，我們經(jīng)常說我們是除中國以外全世界最大的開發(fā)商。中國地產(chǎn)市場幾十年所積累的開發(fā)體量、設(shè)計能力、施工管理、全球化的供應(yīng)鏈、金融體系，這些是比中東要領(lǐng)先很多的，這些經(jīng)驗和資源也是中東地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒和使用的。目前有中國的地產(chǎn)公司已經(jīng)出海，在中東嘗試開展品牌代建的業(yè)務(wù)，輸出自身在設(shè)計、供應(yīng)鏈和建造科技上的能力，尤其是一些超大型的綜合體項目，涉及到各個方面的專業(yè)能力和資源整合，這是中國企業(yè)的優(yōu)勢。

　　中東的地產(chǎn)企業(yè)在幾個方面做的特別好。

　　比如世界級地標的打造，伊瑪爾所打造的世界最高樓、世界最大的購物中心、世界最大的噴泉、世界最大的商場內(nèi)水族館，都成為了世界著名的地標和網(wǎng)紅打卡點。在一個屬地化屬性非常強的業(yè)務(wù)里面，這是非常難得的，擁有全球性知名度的地產(chǎn)企業(yè)不多，因為把地產(chǎn)開發(fā)到全球，對任何公司都是一個非常大的挑戰(zhàn)，包括資金、法律、規(guī)則、操盤能力等方方面面。但如果能夠設(shè)計打造出來全世界知名的地標，并且能有很好的運營，獲得世界級的影響力和知名度，這對于地產(chǎn)企業(yè)是一個巨大的品牌價值，當(dāng)然這也是很難的，需要在方向選擇、產(chǎn)品設(shè)計、運營、客戶體驗上都做到極致，但一旦做到能夠做獲得豐厚的回報。伊瑪爾應(yīng)該說通過迪拜市中心的打造，做到了這一點，每年有上億的游客來打卡迪拜市中心，他們都對迪拜市中心的繁華和建筑之美所震撼。一個地標可以成就一個品牌，成就一個城市，追求極致做第一，這一點是值得我們借鑒的。

　　另外中東地產(chǎn)企業(yè)非常擅長跨界合作，無論是引入迪士尼、樂高這樣的全球知名旅游度假品牌，還是跟范思哲、阿瑪尼、芬迪等等全球奢侈品牌的合作，以及跟帕加尼、法拉利、阿斯頓馬丁等運動汽車品牌的合作跨界開發(fā)，中東地產(chǎn)公司擅長把地產(chǎn)從常規(guī)的居住空間，擴展到更為廣泛的生活方式和體驗，擅長借力全球最著名品牌迅速打開知名度并獲得更好的財務(wù)回報。相比于中東，甚至全球其他地區(qū)，中國地產(chǎn)目前這樣的品牌聯(lián)名產(chǎn)品還非常少，未來在一線和新一線城市應(yīng)該還是有發(fā)展空間和機會。

　　另外在親水類社區(qū)和物業(yè)管理上，中東地產(chǎn)企業(yè)做的是非常好的。中東很多國家雖然是一半陸地一半海洋，但是在陸地上的自然水系是非常少的，所以在社區(qū)甚至建筑內(nèi)部打造親水的體驗是中東地產(chǎn)的一大特點，以迪拜為例，幾乎所有的住宅公寓都配備游泳池，有很好的體驗和服務(wù)，也倡導(dǎo)了一種健康的生活方式。

　　很多大型的社區(qū)都會開挖人工運河甚至打造社區(qū)水樂園，給社區(qū)打造非常好的親水體驗，這個感受是非常好的。中東地產(chǎn)社區(qū)的物業(yè)費比國內(nèi)是要高的，因為他們所有的物業(yè)，幾乎每棟樓都配備游泳池、健身房等設(shè)施，以及相應(yīng)的安保和服務(wù)人員，居住體驗是非常好的。我們的一些南方城市，尤其是主打高端旅游的城可以借鑒。

　　中國地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理在科技化運用和社區(qū)零售、社區(qū)配送方面做得很好，在物業(yè)管理系統(tǒng)、智能硬件、社區(qū)零售供應(yīng)鏈、社區(qū)配送等方面，應(yīng)該都有很多向中東市場輸出的機會。

　　還有一個機會點是社區(qū)媒體，中國的社區(qū)，多樣化的社區(qū)傳媒已經(jīng)非常發(fā)達，中東地區(qū)尤其是沙特，社區(qū)內(nèi)的媒體還是非常少的，這里面也有很多社區(qū)媒體發(fā)展的機會。
　　記者：您覺得加強雙向的合作，最重要的是什么?

　　郭建成：我覺得最重要的還是加強雙向的交流。印象很深的是這幾年來中東考察的中國企業(yè)數(shù)量明顯多了，企業(yè)的量級也比以前要高很多，我們也看到了很多更大的合作落地。我也關(guān)注到有很多專門做中東商務(wù)考察的企業(yè)和平臺，這是非常必要的。我在剛進入迪拜地產(chǎn)公司工作的時候，整個行業(yè)跟中國企業(yè)的交流還是相對比較有限的，現(xiàn)在的交流非常頻繁，了解和互信也有了很大的提升。從交流到了解到信任，然后鎖定機遇穩(wěn)步落地，我認為這是最重要的。

　　記者：有什么挑戰(zhàn)嗎

　　肯定是有的。伴隨著市場的火爆，整個中東地產(chǎn)市場尤其是迪拜的開發(fā)投資量增長迅猛，未來新入市的項目數(shù)量眾多，維持一個健康向上的市場，需要持續(xù)不斷的新增人口，目前來看人口涌入的勢頭很強勁，但后續(xù)需要政府的調(diào)控，控制供地規(guī)模和開發(fā)審批，擴大產(chǎn)業(yè)人口，同時進一步便利外來人口的進入和定居。另外因為開發(fā)體量的快速增長，建設(shè)施工成本有很大的提升，在建材供應(yīng)鏈的整合和勞工的引入上，需要加快速度以降低開發(fā)企業(yè)的成本，保護企業(yè)的現(xiàn)金流健康度。

　　記者：好的，非常感謝郭總您的時間，我們了解了很多中東地產(chǎn)黃金期背后的深度情況，也期待未來中東和中國在地產(chǎn)這個大行業(yè)里面有更多合作落地。

　　郭建成：感謝您的時間，共同期待。（點財網(wǎng)）

免責(zé)聲明：以上內(nèi)容為本網(wǎng)站轉(zhuǎn)自其它媒體，相關(guān)信息僅為傳遞更多信息之目的，不代表本網(wǎng)觀點，亦不代表本網(wǎng)站贊同其觀點或證實其內(nèi)容的真實性。如稿件版權(quán)單位或個人不想在本網(wǎng)發(fā)布，可與本網(wǎng)聯(lián)系，本網(wǎng)視情況可立即將其撤除。