近日，廣東省最近發(fā)布的《廣東省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出，廣東要支持廣州、深圳等基礎(chǔ)條件好、消費(fèi)潛力大、國際化水平較高的城市創(chuàng)建國際消費(fèi)中心城市，培育形成具有國際水準(zhǔn)和全球影響力的消費(fèi)中心城市群，推動(dòng)國際品牌集聚。消費(fèi)的繁榮會(huì)帶來商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，廣深本土具備規(guī)模、管理優(yōu)勢的商業(yè)物管企業(yè)如海印股份(000861)將能獲得更穩(wěn)定的收入和更高的資本市場認(rèn)可度。

　　今年初，國內(nèi)不少城市已掀起建設(shè)“國際消費(fèi)中心城市”熱潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京、上海、等20多個(gè)城市計(jì)劃建設(shè)國際消費(fèi)中心城市來推動(dòng)消費(fèi)升級，其中，廣東支持廣州、深圳等基礎(chǔ)條件好、消費(fèi)潛力大、國際化水平較高的城市創(chuàng)建國際消費(fèi)中心城市。商業(yè)地產(chǎn)是居民進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的主要場所，在當(dāng)前“雙循環(huán)”背景下，消費(fèi)的繁榮會(huì)帶來商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。

　　商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，離不開客流、物流、商流、信息流等消費(fèi)資源的匯聚，商業(yè)地產(chǎn)需要雙向服務(wù)商戶和顧客，通過吸引更大客流進(jìn)場消費(fèi)、提升商戶承租能力以收取更高租金，因此對運(yùn)營能力要求更高。優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運(yùn)營能夠有效提高商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，保障穩(wěn)定的租金收入，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)快速變現(xiàn)的能力。尤其在疫情之后，參與者優(yōu)勝劣汰，具備規(guī)模、管理優(yōu)勢的企業(yè)借助可持續(xù)的持有運(yùn)營收入跨越周期、良性發(fā)展。

　　以海印股份(000861)為例，公司在營商業(yè)項(xiàng)目超過30個(gè)，面積超百萬平方米，涵蓋主題商場、批發(fā)市場、購物中心、城市綜合體四大業(yè)態(tài)，商業(yè)物業(yè)多數(shù)坐落于廣州市核心商圈及地鐵沿線，地理位置優(yōu)勢突出，客流量較大，物業(yè)鋪位整體出租率較高，保證較高的盈利水平。海印股份旗下多個(gè)主題商場在華南地區(qū)運(yùn)營30年，經(jīng)多年的積累，已經(jīng)建立起地區(qū)品牌知名度，形成良好的聲譽(yù)。近年來，海印股份通過自主構(gòu)建“海印生活”線上平臺(tái)，依托線上服務(wù)和會(huì)員體系，賦能線下商業(yè)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)線上引流、線下反哺的高效運(yùn)營模式，進(jìn)而為旗下商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)增值。

　　據(jù)2020年報(bào)顯示，海印股份目前還有在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目3個(gè)，分別是上?！ずＳ∮忠怀恰⒅楹！ずＳ∮忠怀恰⒚髲B，地處長三角、珠三角核心地段，也擁有巨大發(fā)展前景。值得一提的是，海印股份在去年9月與廣州市番禺區(qū)人民政府簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，全面推進(jìn)南站海印又一城項(xiàng)目建設(shè)工作。隨著廣州南站商務(wù)區(qū)建設(shè)的提速及大灣區(qū)建設(shè)、廣佛同城化的加速，該地區(qū)迎來了發(fā)展的黃金期，海印股份提前參與到南站商圈的建設(shè)當(dāng)中，無疑是一次極大的機(jī)遇，不僅能在規(guī)模上進(jìn)一步擴(kuò)張，也能夠?qū)σ吆蟮陌l(fā)展帶來較大的提振作用。

　　由于具備專業(yè)優(yōu)勢、可促進(jìn)資產(chǎn)保值增值，所以不管是在存量項(xiàng)目拓展還是新開發(fā)項(xiàng)目，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物管企業(yè)均能獲得更好的發(fā)展。海印股份近幾年?duì)I收也呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，其中商業(yè)物業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)（不含地產(chǎn)業(yè)務(wù)）近三年的營收占總營收約為60%，是主要的利潤來源。

　　參考發(fā)達(dá)國家房企的發(fā)展路徑，證實(shí)商業(yè)地產(chǎn)能獲得更穩(wěn)定的收入和更高的資本市場認(rèn)可度。有市場分析人士稱，如果從歷史估值看，海印股份屬于被低估的。過去5年，海印股份的年平均營收21.6億元，按照其市銷率均值3.33倍，其合理市值72.58億元，合理股價(jià)應(yīng)為3.12元（當(dāng)前公司股價(jià)2.1元）；從過去10年周期看，其合理價(jià)格為5.6-11.2元；從過去20年周期看，其合理價(jià)格為7.05-12.75元。不管是長期，中期，還是短期，海印股份的增值空間都很大。

　　平安證券認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)多家房地產(chǎn)企業(yè)已分拆商業(yè)物管板塊上市，并嘗試管理及品牌輸出打破重資金沉淀造成的擴(kuò)張緩慢瓶頸，在行業(yè)空間廣闊、格局分散的背景下，持續(xù)看好國內(nèi)商業(yè)物管公司發(fā)展。

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